경매 말소기준권리
경매 말소기준권리, 보통 국세에 의한 압류는 압류를 등기한 날을 기준으로 하지 않고, 그 사유가 된 세금의 발생일을 기준으로 하는데 이를 법정기일이라고 합니다. 법정기일은 납세의무가 확정신고된 날 또는 고지서의 발송일이 됩니다.
그렇다면 순위는 어떻게 될까요? 지금부터 차근차근 설명드리겠습니다. 급하신분은 아래쪽 경매배당순위 요약을 먼저 보시기 바랍니다.
경매에서 말소기준권리란?
말소기준권리는 경매로 인해 소멸되는 권리의 기준점입니다. 이 기준보다 후순위인 권리들은 전부 말소되고, 선순위인 권리들은 인수됩니다.
은행의 근저당 vs 임차인
근저당권이 전입신고/확정일자보다 빠르면, 근저당이 말소기준권리가 됩니다.
따라서 그보다 늦은 임차인의 대항력은 소멸 → 보증금은 배당받고 퇴거, 미배당분은 낙찰자에게 인수되지 않음.
말소기준권리에는 총 7가지로, 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 전세권(전세권자가 경매신청을 하거나 배당요구 신청을 했을 때), 경매개시결정등기, 가등기(담보가등기만 해당)입니다.
국세(당해세)가 임차인의 전입신고와 확정일자보다 우선이면 국세가 말소기준권리가 되는 것이 아니라, 말소기준권리와 상관없이 경매 배당순위에 의해서 우선순위로 배당이 됩니다.(국세가 말소기준권가 되지는 않습니다)
다만 당해세(국세, 지방세)는 23년 4월 1일 개정된 이후 경매 배당 시부터 당해세 우선의 예외 조항이 신설되었습니다. 즉, 경매 목적물 자체에 부과된 국세와 지방세(=당해세) 중에서 대항력 있는 임차인의 확정일자보다 법정납부기한일이 빠른 당해세만 우선 배당됩니다.
낙찰대금이 국세로 전액 소진되어 후순위 세입자(대항력 있는 임차인)가 보증금을 배당받지 못한 경우, 그 임차인이 배당요구를 하지 않고 점유 중이라면, 낙찰자가 그 보증금을 인수하게 됩니다.
국세(세금체납 압류 등)가 임차인보다 빠르면?
국세(압류 등 공적 담보권)는 등기부에 기재된 경우, 말소기준권리가 되는게 아니라 말소기준권리와 상관없이 경매 배당순위에 의해서 우선순위로 배당이 됩니다.
<경매 배당순위 요약>
- 경매비용, 필요비, 유익비
- 최우선변제금, 임금채권
- 당해세(국세, 지방세)-23년 4월 개정(당해세 중에서 대항력 있는 임차인의 확정일자보다 법정납부기한일이 빠른 당해세만 우선 배당됩니다.)
- 담보물권(임차권, 근저당권, 전세보증금 등)
- 후순위 당해세, 조세채권
- 기타 채권
임차인이 대항력이 없고, 보증금 배당도 못 받았다 하더라도, 대항력이 없으면 낙찰자에게 보증금 인수 책임이 없습니다. 임차인은 낙찰자에게 퇴거해야 하며, 보증금은 집주인에게 민사로 청구해야 합니다.경매 말소기준권리경매 말소기준권리경매 말소기준권리
이상입니다.