부모와 자식 특수관계인간 매매시 증여세, 양도세, 취득세
어머니가 아들에게 아파트를 매매할 때 시세보다 30% 저렴하게 넘기는 것을 고려하고 있다면, 몇 가지 중요한 기준과 절차를 정확히 이해하고 따르는 것이 필요합니다. 특히 해당 아파트가 토지거래허가구역에 위치해 있다면 더 신중하게 접근해야 합니다.
일단 부동산을 매매할 경우 매도인은 양도세를, 매수인은 취득세를 내야 합니다. 혹여나 매매를 증여로 추정정할 경우 증여세를 낼 수 있습니다. 매매를 할 경우 이 모든 세금을 미리 감안하여 생각을 하셔야 합니다.
<소득세법>, <지방세법>, <지방세기본법>, <상속세 및 증여세법> 등에서는 부모와 자식간을 “특수관계인”이라고 정의합니다.
특수관계인 간 부동산을 매매하는 경우 이를 입증하지 못하거나, 적법한 매매로 인정한다고 하더라도 시세와 동떨어진 금액으로 매매를 할 경우 증여로 추정합니다.
- 소득세법에서는 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우
- 지방세법에서는 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우
- 증세법에서는 차액이 100분의 30에 상당하는 가액 또는 3억원 이상인 경우
이런 차이가 있을 경우가 해당됩니다.
‘시가’ 또는 ‘시가인정액’입니다. 시가는 소득세법의 101조, 98조 등을 시행령에서 규정하는데, “시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다.
이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.”라고 되어 있고,
시가인정액은 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며”라고 되어 있습니다.
아파트 등이라면 같은 단지의 같은 평형대의 계약일 6개월전까지와 계약후 3개월까지의(잔금일이 짧을 경우 통상 잔금전까지)의 실거래가를 조회하셔서 사용하시기를 권합니다.
<추가 참고 내용>
우선, 30% 싸게 넘기는 것은 흔히 “시가의 70% 수준에서 거래”하는 것을 의미합니다. 이때 기준이 되는 ‘시가’는 단순히 공시가격이나 과거 매매 사례가 아니라, 실제로 해당 아파트가 거래되는 일반적인 가격을 의미합니다.
이를 판단할 때는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 중개업소의 유사 매물 가격, 주변 시세 등을 참고해야 합니다. 세무서에서도 이 기준을 참고하여 ‘적정 시가’를 판단합니다.
그러나 단순히 가족 간에 싸게 매매했다고 해서 문제가 없는 것은 아닙니다. 세법상 특수관계인 간 거래, 특히 직계존비속 간의 거래는 증여로 의심받을 수 있습니다.
어머니가 아들에게 시가보다 지나치게 낮은 가격으로 팔면, 그 차액만큼을 증여로 간주하여 증여세가 과세될 수 있습니다.
통상 시가의 70% 미만으로 거래되면 국세청이 이 거래를 ‘부당 저가 거래’로 보고 조사에 나설 수 있습니다.
따라서 시가 대비 30% 낮게 거래하더라도, 객관적인 시세 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.
더 나아가, 토지거래허가구역 내의 아파트라면, 일반 매매가 아닌 ‘허가 대상 거래’입니다. 이 경우 단순한 매매 계약만으로는 효력이 없으며, 관할 구청장의 허가를 반드시 받아야 합니다. 허가 요건 중 하나는 실거주 목적입니다.
즉, 아들이 해당 아파트를 매입한 뒤 일정 기간 실거주할 계획이라는 점이 허가 심사에서 중요하게 작용합니다. 실거주가 아닌 단순한 명의 이전이나 투자 목적이라면 허가가 나지 않을 수 있습니다.
따라서 매매를 진행하기 전에 먼저 다음 사항들을 확인해야 합니다. 현재 아파트의 실질 시가가 얼마인지 명확히 파악하고, 토지거래허가 신청 요건과 절차를 사전에 준비하며, 세무상 문제가 발생하지 않도록 세무사와 상담해보는 것이 좋습니다.
실제 거래가 성립되기 전부터 철저한 자료 확보와 계획 수립이 필요합니다.부모와 자식 특수관계인간 매매시 증여세, 양도세, 취득세부모와 자식 특수관계인간 매매시 증여세, 양도세, 취득세부모와 자식 특수관계인간 매매시 증여세, 양도세, 취득세부모와 자식 특수관계인간 매매시 증여세, 양도세, 취득세부모와 자식 특수관계인간 매매시 증여세, 양도세, 취득세
이상입니다.