신탁등기원부 인터넷등기소 열람하기
신탁등기된 부동산(오피스텔, 도시형생활주택 등)을 매수하거나 전세·월세 계약할 때는 일반 매물과 법적 구조가 다르기 때문에 반드시 몇 가지 중요한 사항을 확인해야 합니다.
아래에 핵심 주의사항과 인터넷등기소 열람 방법에 대해서 알려드리겠습니다.
신탁등기 매물 계약 시 주요 주의사항
- 소유자는 ‘신탁회사’
신탁등기된 부동산은 등기부상 소유자가 매도인/임대인 개인이 아닌 신탁회사입니다.
즉, 실제 소유권은 신탁사에게 있고, 신탁계약에 따라 위탁자(매도인/임대인)가 관리만 하는 구조입니다.
따라서 계약서 작성 시 신탁사 명의 계약이거나 신탁사 동의가 필요합니다.
- 신탁원부 확인 필수
신탁원부(신탁계약서 요약본)를 통해 다음을 꼭 확인해야 합니다.
위탁자(실질 매도인)의 권한 범위
수익자가 누구인지
신탁계약의 종료 조건 및 담보 설정 여부
위탁자에게 매매 또는 임대 권한이 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
- 매매계약 시, 매도인의 권한이 제한적일 수 있음
신탁계약상 매도행위에 대해 수탁자(신탁사)의 동의가 필요한 경우가 많습니다.
실매도인이 아무리 계약서를 써도, 신탁사가 등기이전을 거부할 수 있습니다.
따라서 신탁사 명의로 매매계약서를 체결하거나, 신탁사 동의서(혹은 사전 확인서)를 반드시 확보해야 합니다.
- 전세·월세 계약 시, 수탁자(신탁사)와 직접 계약하는 것이 안전
일반적인 임대차 계약을 위탁자(실소유주)와 체결할 경우,
나중에 신탁사가 계약을 인정하지 않거나, 우선순위에서 밀릴 위험이 있습니다.
가장 안전한 방식은 신탁사 명의로 직접 계약을 체결하거나 신탁사 확인서(동의서), 또는 등기부등본상 임대권 위임 근거 확보
- 근저당 및 담보설정 여부 확인
신탁등기부에 따라 수익자 담보 또는 타인 채무 담보 목적의 신탁일 수 있습니다.
해당 부동산에 근저당이나 담보가 설정되어 있다면, 보증금이나 매매대금이 위험할 수 있으므로, 등기부+신탁원부 병행 확인 필수입니다.
- 등기이전 절차가 일반 매물과 다를 수 있음
잔금 후 신탁사에서 직접 등기이전 신청을 하게 되므로, 진행 시간이 조금 더 걸릴 수 있고, 필요 서류나 절차가 일반 매물보다 복잡할 수 있습니다.
다른 지역은 잘 모르겠으나, 수도권 오피스텔이나 도시형생활주택 등은 웬만하면
인터넷 등기소에서 즉시(실시간) 발급/열람 가능합니다.
예전에 신탁원부는 등기소에서만 발급/열람이 가능했었는데, 인터넷등기소에서 열람/가능하도록 개편하면서, 전국의 영구보존문서를 대상으로 순차적으로 음영화가 진행중인데, 그 작업이 아직 되지 않은 단지는 하루 또는 2~3일 정도 기다려야되지만, 음영화 작업이 다 된 단지는 즉시 됩니다.
인터넷등기소에서 순차적으로 열심히 작업중인가 봅니다.
음영화 작업이 완료된 단지의 경우 주소검색하면 다음단계에서 추가사항 표시에 <공동담보/전세목록>, <매매목록>, <영구보존문서>가 있습니다.
이 중에서 영구보존문서 클릭하면 바로 발급/열람 할 수 있습니다.
정리하면 다음과 같습니다. 인터넷 띄어두고 아래 순서대로 따라해보시기 바랍니다.
인터넷등기소
↓
부동산열람,발급
↓
3번째칸 열람,발급(클릭)
↓
이미지패쇄등기부등발급예약(사전음영화) 클릭
↓
주소입력후 문서구분→영구보존문서∨
↓
동의
↓
동의 후 사전음영화 작업이 2-3일 정도후에 음영화 완료되면 열람이 가능
(신탁등기원부를 법원에 직접가지 말고 편하게 이용할 수 있음)
음영화작업이 완료된 후에는 1.용도및 추가사항선택 영구보존문서목록 ∨ 후에
열람,발급하면 신탁등기원부가 열람,발급 됩니다.
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