전세를 월세로, 주택 전세 계약 만료 시 임대인이 월세로 전환하고 싶다고 하는 경우, 가능한지 여부와 절차는 다음과 같은 기준으로 판단할 수 있습니다.
전세를 월세로
- 임대인이 전세 → 월세 전환, 가능한가요?
가능은 하지만 조건이 있습니다. 임차인의 승낙이 있다면 가능하겠지만, 임대인이 일방적으로 “전임대차의 동일한 조건으로 다시 계약”된 내용을 깨뜨리기 어럽습니다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
따라서, 임차인이 계속 살고 싶다면 “계약갱신청구권” 행사 여부가 핵심입니다.
- 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 어떻게 되나요?
계약갱신청구권이란?
최대 2년간 기존 조건으로 재계약을 요구할 수 있는 권리
단, 임대인이 거절할 수 있는 사유가 법에 정해져 있음 (직접 거주 등)
전세 → 월세 전환 가능한가?
임차인이 계약갱신청구권을 행사하면,
임대인은 전세를 월세로 일방적으로 전환할 수 없습니다.
즉, 갱신청구권을 행사하면 기존 전세 조건 유지가 원칙입니다.
(다만, 임대료는 일정 범위 내에서 인상 가능 – 아래 참고)
- 임대료 인상 가능 범위 (전세 or 월세)
임대료 증액은 법적으로 5% 이내만 허용됨
(임대차보호법 제6조의3, 지자체 조례에 따라 다를 수 있음)
전세 → 월세 전환 시, “전월세 전환율”에 따라 환산하여 계산
[전월세 전환율 계산 공식]
(월세 × 12) ÷ 보증금 = 전환율
혹은
월세 = (증액된 보증금 × 전환율) ÷ 12
예시
현재 전세보증금 2억
임대인이 보증금 1억 + 월세 전환 희망
전월세 전환율이 3.5%라면
(1억 × 3.5%) ÷ 12 = 약 29.1만 원
- 임대인이 전세 → 월세 전환을 원할 때 실제 절차
계약갱신청구권 안 씀 전세 → 월세 전환 제안 동의 시 협상 및 전환 가능
계약갱신청구권 행사 전세 유지 요청 임대인이 거부시 불가 → 전세 조건 유지
임대인 직접 거주 등 정당 사유 있음 계약 해지 및 퇴거 요청 가능 → 전세 종료 가능
<요약 정리>
- 전세 만기 후 월세 전환 가능? 가능함 (단, 임차인 동의 필요)
- 임차인이 갱신청구권 쓰면? 임대인 일방적 전환 불가
- 전환 시 월세 계산은? 전월세 전환율 기준 (현재 3.5%)
- 주의사항은? 임차인의 동의 없이는 조건 변경 불가