주택 계약갱신요구권 행사
주택 계약갱신요구권 행사는 단 1회만 가능하고, 이후에는 임대인이 계약 갱신을 거절해도 법적으로 막을 수 없습니다. 다만, 임대인이 자발적으로 재계약에 응한다면 추가 거주는 가능합니다.
만약, 임차인이 최초 계약 당시부터 4년(2년+2년) 이상 거주했다면 이미 갱신요구권 행사 가능 기간이 지나간 것이므로 이후 재계약은 순수한 자유계약입니다.
- 계약갱신요구권은 1회만 행사 가능
2020년 개정된 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 따르면 임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법정사유(직계가족 실거주 등)가 없으면 이를 거절할 수 없습니다.
즉, 계약갱신요구권은 한 번만 행사할 수 있는 권리입니다.
- 질문 상황 정리
최초 2년 계약 (예: 2021~2023)
→ 임차인이 갱신요구권 행사 → 추가 2년 (2023~2025)
→ 그 이후(2025) 에는 갱신요구권은 다시 행사할 수 없음
→ 재계약은 임대인 동의가 있어야만 가능합니다.
<요약>
“거주”라는 단서로 주택임대차보호법으로 판단하면 재계약을 기존계약의 연장이냐,새로운계약이냐에 따라 달리볼 수 있습니다.
기존계약의 연장 재계약은 제6조3의 2항을 따릅니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다.
1회 한하여 행사할 수 있다 → 로 해석하여 이미 계약갱신요구권을 행사했다면, 다시 청구는 불가하며,
아래 경우는 가능하다고 국토교통부가 유권해석 하였으며, 아직 판례는 나오지 않음
- 최초 계약 후 계약기간 종료 6-2개월 전 계약 갱신권 청구 – 가능
- 위 4년 거주 후 많은 금액을 증액하여 새로운 계약을 하고 계약기간 종료 6-2개월 전 계약 갱신권 청구 – 가능
이미 계약갱신요구권을 행사했다면, 다시 청구는 불가하다고 볼것입니다.