주택 매매시 하자담보책임 문제
주택 매매시 하자담보책임 문제는 민법 규정입니다(580조 매도인의 하자담보책임)
위 특약사항에서 언급된 “고지하지 않은 부분의 하자”와 “하자담보책임과는 별개”라는 표현은 서로 다른 법적 개념을 말하며, 매도인의 책임 범위를 더 넓게 설정하는 의미를 가집니다. 하나씩 설명드리겠습니다.
누수, 배관 파손, 구조적 결함 등 매매당시 발견할 수 없었던 중대한 하자 등에 대하여 청구할 수 있습니다
- 매수인: 선의무과실의 경우- 계약해제, 손해배상 청구(계약목적 달성이 불가능한 경우),
- 계약목적달성이 가능한 경우(손해배상만 청구)
- 악의과실의 경우 – 불가
- 제척기간: 하자사실을 안 날로부터 6개월
- 고지하지 않은 부분의 하자
이는 매도인이 계약 당시 알았거나 알 수 있었음에도 불구하고 매수인에게 알려주지 않은, 즉 은폐된 하자를 말합니다.
예: 배관에 심각한 누수가 있었으나 매도인이 이를 고지하지 않은 경우.
이 경우, 일반적인 하자담보책임을 넘어서 사기 또는 고의 은폐로 판단될 수 있고, 민사상 추가 책임이 따를 수 있습니다.
- 하자담보책임과는 별개로
하자담보책임은 민법 제580조에 따른 것으로, 매수인이 목적물(부동산)에 하자가 있음을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상을 청구할 수 있는 권리를 말합니다.
하지만 이 특약은 민법상의 하자담보책임에 관계없이, 즉 법정 책임 기한이나 요건과 상관없이, 매도인이 수리를 해주기로 약속한 것입니다.
이 말은 매도인이 법적 책임이 없더라도 계약상 별도로 수리 의무를 부담하겠다는 의미입니다.
<요약>
고지하지 않은 하자 → 매도인이 숨기거나 알리지 않은 하자 → 고의/과실에 따른 책임 가능
하자담보책임과 별개 → 민법상의 하자담보책임 외 별도 계약상 책임 → 계약상의 수리 의무 (더 넓은 책임 범위)
이 특약은 매수인을 더 강하게 보호하기 위한 조항으로, 매도인이 법적으로 책임이 없어도 수리를 해야 할 수 있음을 의미합니다.
※ 매도인의 하자담보책임이란?
매매의 목적물에 하자가 있는 경우에 매도인이 지는 담보책임을 하자담보책임이라고 합니다.
하자는 물건이 거래 통념상 객관적 성질, 성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우를 말하며 구체적으로 하자인지의 여부는 개별적으로 평가되어야 하나 판례는 벽과 바닥의 균열과 누수에 대해서는 대체로 하자를 인정하는 추세입니다.
- 중대한 하자
목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제하고 동시에 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 580조 1항) 즉 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대하지 않은 경우는 매수인은 계약을 해제하지 못하고 손해배상만 청구할 수 있다.
중대한 하자인가의 여부는 여러 가지 구체적인 사정을 고려해야 하나 쉽고도 값싸게 보수할 수 있는 경우는 중대한 하자로 볼 수 없고 계약해제가 불가능하다.(단순 균열의 누수인 경우에 계약해제는 불가)
- 하자의 발생시점 / 입증책임
하자의 존재여부를 판단하는 기준시기에 관하여 계약 성립시에 하자가 있어야 한다는(법정책임설) 이론과, 매매목적물에 대한 위험의 이전시기(계약책임설)를 기준으로 해야 한다는 이론이 대립하고 있으나 판례는 우선 계약 성립시를 기준으로 하는 것으로 보인다.
민법 제580조에서 말하는 하자는 원시적 하자, 즉 매매계약 성립 이전에 발생한 하자만을 대상으로 한다. 따라서 하자가 매매계약 성립 당시에 존재하는 것이어야만 민법상 담보책임을 물을 수 있다(법정책임설)
하자가 계약당시(계약 성립 이전)에 이미 존재하고 있었다는 사실은 매수인이 입증 책임을 진다. (개업공인중개사는 확인. 설명 과정에서 하자 존재여부를 명시하여야 한다.)
- 하자담보책임제한의 특약
목적물의 하자에 대해서는 소유권이전 전에는 매도인의 책임으로 하고, 소유권 이전 후에는 매수인이 책임지기로 한다.(오래된 건물과 단독주택에는 반드시 필요한 특약)
바람직하지 않은 특약으로는 하자담보책임을 소유권 이전 후 6개월 등의 특정 기간을 정해서 특약에 넣는 것은, 하자 발생 시 분쟁해결에 오히려 도움이 되지 않으니 피하는 것이 좋다.
<판례 참고>
재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 그 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 그 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 그 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그러나 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다 ( 대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다59247 판결 등 참조).주택 매매시 하자담보책임 문제주택 매매시 하자담보책임 문제주택 매매시 하자담보책임 문제주택 매매시 하자담보책임 문제주택 매매시 하자담보책임 문제