축사 매매에서 가설건축물도 중요한 거래 대상이 될 수 있으며, 실거래가 신고와 관련해서도 세심한 주의가 필요합니다.
아래에 질문에 대한 답변과 함께 주의사항도 정리해 드립니다.
축사 매매시 가설건축물
- 가설건축물도 기준시가가 있나요?
가설건축물은 일반적인 건물과 달리 건축물대장상 ‘가설건축물’로 등록되어 있다면 통상적으로는 과세 기준시가가 별도로 산정되어 있지 않거나, 단순 참고용 평가액(재산세 목적)일 수 있습니다.
지자체 (시청 건축과나 세무과)에 직접 문의하셔서 해당 가설건축물의 기준시가 또는 과세 기준이 존재하는지 확인하는 것이 정확합니다.
실무에서는 지자체가 고시한 평가액 또는 시가표준액이 있다면 이를 기준시가처럼 사용할 수도 있습니다.
- 중개사가 실거래가 신고서 작성 시, 가설건축물은 어떻게 신고하나요?
가설건축물은 등기부가 없는 경우가 대부분이라 일반적인 부동산 실거래 신고 대상이 아닐 수 있습니다. 다만, 매수자가 가설건축물 존치 기간을 확인하고 기간 연장 신고를 다시 해야 명의자 변경이 가능합니다.
하지만, 다음을 참고하세요.
매매계약서 작성 시
부속토지, 등기된 축사, 가설건축물(무허가 또는 가설신고된 건축물) 등으로 구분하여 각 항목별 매매금액을 기재합니다.
가설건축물의 위치, 면적, 사용 용도 등을 계약서에 명확히 기재합니다. 사진 첨부도 좋습니다.
실거래가 신고 시
등기부등본이 존재하는 토지와 건물만 신고 대상입니다.
가설건축물은 실거래 신고서에는 별도로 기재하지 않습니다.
단, 계약서에 가설건축물 포함 내용을 명시해야 추후 문제가 되지 않습니다.
정리: 실거래신고는 토지 + 등기된 건물만,
가설건축물은 계약서에 명시하고 별도 금액 분리해 표시.
※ 주의할 점
세금 문제
가설건축물에 매매가를 낮게 책정할 경우, 국세청에서는 실제 거래가보다 낮은 가격 신고로 보고 증여세나 탈세 문제로 조사할 수 있습니다.
기준시가보다 낮은 거래가는 정당한 이유가 없는 한 문제가 될 수 있음.
감가상각 적용
가설건축물은 영구 건축물이 아니기 때문에 감가상각이 빠르게 적용되어 실거래가가 기준시가보다 낮을 수도 있습니다.
이 경우, 해당 사유를 계약서에 명확히 기재하거나 의견서를 준비하면 좋습니다.
등기되지 않은 건물의 법적 위험
가설건축물은 등기부등본이 없으므로, 소유권 이전을 명확히 할 방법이 없습니다.
사용승계 동의, 건축물대장 변경 가능 여부, 철거 조건, 사용기간 등을 명확히 협의하고 문서화하는 것이 중요합니다.
<※ 실무 팁 ★>
- 지자체 건축과 → 가설건축물의 사용승인 여부 및 존속기간 확인
- 세무과 → 기준시가, 재산세 과세 기준 확인
- 매매계약서에 “가설건축물 포함, 별도 금액 2억5천만원”으로 명시
- 가설건축물은 실거래 신고 대상 아님 (단지 계약서에 포함 내용만 표시)
- 가설건축믈은 매매 거래하였을 경우 매수자로 명의 변경은 불가능 합니다.
(지자체에 확인필요) 따라서 매수자가 가설건축물 존치 기간을 확인하고 기간 연장 신고를 다시 해야 명의자 변경이 가능합니다.(가설건축물대장을 반드시 확인하고 계약 체결하기 바랍니다.)축사 매매시 가설건축물축사 매매시 가설건축물축사 매매시 가설건축물축사 매매시 가설건축물축사 매매시 가설건축물