공장매매시(토지포함) 특약으로 어떤 문구를 넣어야 할지 고민이신가요?
아래쪽에 토지와 공장매매시 특약으로 활용 가능한 문구 90개를 적어 놨으니 확인하시기 바랍니다.
목차
공장매매시(토지) 활용가능한 특약문구 90개
개업공인중개사가 계약 할 때, 계약서에 특약을 잘 작성해 놔야 추후에 매도인과 매수인간 논쟁의 발생 여지가 없을것 입니다.
해당 포스팅은 공장쪽으로 중개업 하실분들이 보시면 좋은 포스팅입니다. 저도 친한 멘토 부동산의 특약을 기록해 와서 수시로 숙지 하기 위한, 공부용으로 작성 하는것이니 참고 하시기 바랍니다.
본 포스팅은 제 멘토 부동산의 토지와 공장, 자원순환시설 등의 계약서를 80%이상 활용하였고, 구글링을 통해서 좋은 특약 문구도 20% 정도 참고 하였습니다.
순서는 뒤죽박죽으로서 10개 단위로 추렸고, 필요하신 부분만 발췌하여 사용하시기 바랍니다.
공장매매시(토지) 특약문구 1~10개
- 현 상태에서의 매매계약이며, 매수인은 위 토지 소재지를 직접 방문 및 확인한 후 본계약을 체결한다.
- 매매대상 부동산의 내역 및 매매대금
- OO면 OO리 112-119(지목 : 전, 면적 119㎡, 매매대금 : 금100,000,000원)
- 총 매매대금 = 금100,000,000원
- 토지의 지목, 용도, 면적 등은 계약체결일 현재 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도 등 공적장부에 의하고, 매수인은 공부상 차이가 없음을 확인하였음(실측시 면적의 증감이 있을 수 있음)
- 매수하고자 하는 토지가 농지이므로 매수자가 농지취득자격증명을 발급 받지 못하는 경우에는 본 계약은 무효로 한다.
- 위 토지에 대한 개발행위허가 및 건축허가 여부 등은 계약체결일 현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 그 시행령 등 건축법 및 그 시행령 등, 이들 법령에 따라 제정된 각종 화성시 조례등에 따른다.
- 기타 상세내용은 별지와 같다.
- 계약금은 매도인 명의의 은행계좌로 입금 할 경우 이 돈이 입금되어야만 본 계약의 효력이 발생하고, 입금이 확인 되면 계약금을 영수한것으로 인정한다.
- 매도인은 잔금지급일까지 매매대상 토지에 부과된 각종 세금 및 공과금을 모두 정산하고 납부한다.
- 매수인은 본 공장을 답사하였으며, 현 시설물 상태에서의 계약이다(나동, 다동에 부속된 호이스트와 설비된 사무실은 건물가에 포함)
- 현재 매수하려는 공장은 매수인의 사업목적으로 인허가 필수요건이라 인허가 확인후(예상시점인 2022년 5월 10일 전후) 계약금의 10%를 송금하기로 한다.
공장매매시(토지) 특약문구 11~20개
- 매도인은 계약금 입금 확인후 2022년 7월 15일까지 공장 내부의 물건(부착되지 않은 물건)을 깨끗이 치워주기로한다.
- 모든 공과금은 7월 15일 기준으로 매도인이 정산한다.
- 매도인은 2022년 4월 28일 기준 주식회사 국민은행의 채권채고액 700,000,000원을 잔금일에 상환, 말소 하기로 하며, 잔금일까지 새로운 채무를 부담하는 등의 권리변동을 일으키지 않기로 한다.
- 계약의 잔금일은 2022년 7월 15일로 한다.
- 매도인과 매수인은 계약에 필요한 개인정보 수집(이름, 상호, 주민번호, 전화번호 등)에 동의한다.
- 건물가액은 부가세 별도이다.
- 상수도 인입되어 있지만 지하수 사용이며, 전기 20kw, 20kw, 30kw이다.
- 매도인 계좌번호 : 은행. OOOO-OOO. 이름
- 본부지, 도로부지, 토지 총면적, 건물면적(공장건물 양도가액에 대한 부가세는 별도) 기재한다.
- 매수인은 본 공장을 답사하였으며, 현 시설물 상태에서의 계약이다(현재 임차인 보증금 1,200만원 월 120만원에 임차중이며, 임차인 인수조건이다)
공장매매시(토지) 특약문구 21~30개
- 현재 매수하려는 공장은 임차인이 사용 중으로 공장의 파손이나 누수등 정확한 확인이 불가증한점 참고하고 하는 계약으로 추후 이의를 제기하지 않기로 한다.
- 매매하는 공장의 면적은 공부상 기준이므로 실측시 약간의 오차가 있을 수 있음을 확인한다.
- 매도인은 2022년 5월 10일 기준 확인된 (주)국민은행의 채권채고액 400,000,000원을 잔금일에 모두 상환하고, 말소하기로 하며 잔금일까지 새로운 채무를 부담하는 등의 권리변동을 일으키지 않기로 한다.
- 계약의 잔금일은 2022년 6월 15일로 한다
- 매도인과 매수인은 계약에 필요한 개인정보수집(이름, 상호, 주민번호, 전화번호)에 동의한다.
- 건물 양도가액에 대한 부가세는 별도이다.
- 수도는 지하수이며, 전기는 45kw임을 확인함.
- 매도인 계좌번호 : OO은행 계좌번호. 이름.
- 현 시설물상태에서의 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고, 토지대장, 토지이용계획확인서, 건축물대장을 확인하고, 물건 현장 답사 후 계약을 체결함.
- 잔금시까지 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.
공장매매시(토지) 특약문구 31~40개
- 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.
- 현시설물 상태의 계약이나 공장건물 보수 2가지는 매도인이 잔금일까지 수리해주기로 한다(가. 출입문 윗부분 바킹이 기울어져 문이 내려앉은 현상 수리. 나. 출입구쪽 갈라짐을 시멘트로 보수)
- 주식회사 국민은행(계좌번호), 채권채고액 500,000,000원 상태의 계약으로 잔금일에 매도인이 상환하고 말소하기로 하며, 매도인은 잔금일까지 채무를 부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다.
- 전기 25kw, 호이트스 5톤, 컨테이너 3개 포함된 가격이다.
- 기타 컴프레샤, 컨테이너에 시설된 에어컨 등 설치물은 현 임차인과 협의한다.
- 첨부서류 : 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인서, 토지대장, 건축물대장, 중개대상물 확인설명서
- 매도인 입금계좌 : 농협 000-000-000. 이름.
- 현 시설물 상태에서의 매매 계약이며, 매수인은 직접 현장답사 및 방문 확인 후 본계약을 체결한다.
- 토지의 지목, 용도, 면적 등은 계약체결의 현재 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인서, 지적도 등 공적장부에 의한 계약으로 실측시 면적의 증감은 있을 수 있음을 확인하고 하는 계약이다.
- 매도인은 본 계약 후 매수인이 비닐하우스안에 물건적치 하는것에 동의한다(분실시 매도인에게 책임을 묻지 않기로 한다)
공장매매시(토지) 특약문구 41~50개
- 잔금일은 2022년 10월 15일이며, 잔금일기준 밭에 재배중인 농작물이 있을시 매도자와 매수인은 상호 협의하기로 한다.
- 잔금시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.
- 매도인은 잔금일까지 본 물건지를 담보로 채무를 부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다.
- 잔금시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.
- 첨부서류 : 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인서, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 중개대상확인설명서
- 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반 관례에 따른다.
- 매도인 계좌번호 000-000-000 국민은행. 이름.
- 현 시설 상태에서의 매매계약이며, 본 매매 목적물은 법인(주식회사 OOO) 자산 매각에 대한 제반 법적절차(이산회 결의 및 주주 총회 특별결의 등)을 완료하였음을 매도인은 보증하며, 매수인은 현장답사하고, 등기사항 증명서 등 공적장부를 확인하고, 계약을 체결함.
- 본건 건축물대장상의 2동과 3동 건물이 기타창고시설에서 자원순화시설로 표시변경 되었으나 등기사항전부증명서상에는 반영되지 아니한바 매도인이 행정청에 대장과 등기부가 일치할수 있게 등기촉탁을 요청하기로 함.
- 매도인은 본건 토지와 주변토지와의 경계를 명확히 확인함.
공장매매시(토지) 특약문구 51~60개
- 본 건 거래는 매도인의 채권자에 대한 채권자 취소권 행사와 채무자회생법에 따른 부인권의 대상이 되지 아니하며 각종 제세공과금의 완납과 잔금시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로한다.
- 매도인은 계약체결 후에는 당해 토지 부동산에 관해 권리관계의 변동을 수반하는 채권, 채무, 설정행위 등을 할 수 없으며, 만약 위반시 불이익은 매도인이 책임진다.
- 본 계약 부동산 근저당설정은 등기사항전부증명서 을구에 나타난바와 같이 OO리 112-114번지(잡종지) 7,777㎡(OOOOpy)의 채권최고액 금 3,000,000,000원으로 근저당권자는 OO농협협동조합이고, 채무자는 주식회사OOOO이다. 본건 매매대상물의 근저당권은 매수인의 잔금 지급과 동시 이행으로 매도인이 말소 처리한다. 위 토지는 한전에 지상권이 설정되어 있음을 인지한다.
- 쌍방이 다음 각 호에 해당하는 경우에는 상대방은 15일간의 유예 기간을 정하여 그 이행을 서면으로 1회 최고하고, 기간을 경과하는 때에는 본 계약을 해제할 수 있다.
- 본 계약사항을 위반하는 경우
- 매수인이 잔금 지급일에 정당한 사유 없이 지급을 거절하거나 지체하는 경우, 매도인이 잔금 수령과 동시에 소유권 이전에 필요한 제반서류를 교부 또는 인계하지 아니한 경우 등 매도인 귀책으로 인한 해제시 매도인은 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 반환하여야 하며, 매수인 귀책으로 인한 해제는 매수인이 지급한 계약금의 반환을 청구 할 수 없다.
- 중도금 지급후에는 계약금과 중도금의 금액만큼을 위약금으로 한다.
- 본부지는 현재 자원순환시설로 준공되어 있으며, 또한 종합재활용시설로 허가를 득한 상태로 이 권리 그대로 승계해준다.
- 매수인의 매수목적은 자원순환시설로 사용키 위함이며, 자원순환시설(종합재활용)로 권리를 승계해 주기로한 정지조건으로 하는 조건부 계약이다.
- 본 토지계약은 계약 토지위에 수목이나 그 밖에 정착물에 관한 모든것에 미치므로 당연히 그 대상물도 토지 소유권 이전시 함께 귀속된다(단, 기존의 기계장비들과 콘테이너, 재활용 물품, 실내 기자재 등들은 제외)
- 위 6번 특약사항 이외에 다른 사유로 계약 해지시 매도인은 계약금 배액 상환을 매수인은 계약금을 포기하며 쌍방의 중개보수를 포함한 제반비용 역시 해지한 당사자가 지급한다. 단, 7번 사항이 쌍방의 귀책사유 없이 승계가 안된 경우는 계약금 원금을 매도인이 매수인에게 반환함으로 계약을 종료한다. 단, 중도금 지급후에는 계약파기에 대한 위약금 이외에 쌍방은 손해배상을 청구할 수 있다.
- OO리 112-114번지(100㎡)의 매매금액은 금 6,000,000,000원(토지 금 5,000,000,000+자원순환시설 4개동 및 제반시설(가설건축물등) 금1,000,000원(건축물에 대한 부가세 별도))이며, 총 매매금액은 금6,000,000,000원이다. 토지와 건축물의 구체적인 세부사항은 별지를 참조한다.
- 종합재활용허가 승계를 위해 매수인의 요청에 따라 본부지에 허가 요건에 맞는 시설물 설치를 위해 1개동 건물에 소유권 이전인 중도금 지급후(2077년 7월7일) 승계조건에 따른 시설물 설치에 매도인은 동의한다.
공장매매시(토지) 특약문구 61~70개
- 위 시설물 설치에 따른 비용 및 승계허가비용 등 제반비용은 매수인이 부담한다.
- 매도인 본인이 동의한 매수인의 시설물 설치에 매도인이 약속한 건물 2동(현 스트로폼 감압기 시설동)을 비워주지 않거나 지연된 경우에 대해서는 매수인은 손해배상을 청구 할 수 있다. 또한 매수인 역시 특별한 사유없이 시설물 설치에 대해 지차헤거나 착공하지 않아 잔금일이 지연되는 경우에도 매도인은 손해배상을 청구 할 수 있다.
- 쌍방은 계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산 거래 신고를 하는데, 필요한 제반사항을 협조한다.
- 매도인은 본 계약 공유지 도로에 대한 일부 매각에 대한 문제가 없음을 확약한다.
- 본 매매물건에 진입을 위한 농어촌공사 소유 진입로 사용 분담금에 대해 매수인은 인지하고, 1년 1회 분담금을 납부한다.
- 위 사항에 대한 상항은 쌍방이 협의하에 변경되거나 조정 될 수 있다.
- 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반관례에 따른다.
- 매도인 계좌번호 : OO은행 000-000-00 (주)OOOO.
- 부동산의 표시
- 토지 : 토지에 관한 사항 기재함. 도로포함.
- 건물 : 건물에 관한 사항 기재함.
- 현 시설 상태에서의 매매 계약이며, 등기사항증명서를 확인하고, 계약을 체결함.
공장매매시(토지) 특약문구 71~75개
- 잔금시까지의 전기, 수도 요금은 매수자 부담하며, 부동산에 대한 세금은 임대인이 부담한다.
- 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례에 따른다.
- 매도인은 잔금시까지 채무를 부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다.
- 매매 금액중 건물분 0000원에 대한 부가세 10%는 별도로 하며, 잔금시 매수인은 매도인에게 지급하며, 매도인은 세금계산서를 발행한다.
- 매도인 계좌 : 농협. OOO-OOO-OOO. 이름.
공장임대시 특약문구 15개
- 임차인은 공부서류 확인 및 현장에 방문하여 모든 시설물을 확인하고 체결하는 계약이며, 현 시설물 상태에서의 계약임.
- 임차인은 필요한 시설물 설치시 임대인과 협의하여 설치한다.
- 임대할 공장의 면적은 건축물대장상의 면적으로 하며, 실제 면적과는 약간의 차이가 있을수 있음을 인지하고 하는 계약이다.
- 임대 물건과 관련된 공과금은 잔금일까지 임대인이 정산해주기로 한다. 잔금일 이후에는 임차인이 부담하기로 한다.
- 수도, 시설물 등 사용중 관리상 발생하는 문제는 임차인이 해결하기로 하며, 노후화로 인한 문제는 임대인이 해결해주기로 한다.
- 임대인은 잔금일까지 임대 목적물 내, 외부에 폐기물이나 기타 물건이 없는 상태로 임차인에게 인계해주기로 한다.
- 임대인은 임차인이 전력 증설을 요청할 경우 동의하기로 하며, 이에 필요한 서류 등을 준비하여 주기로 한다.
- 임대인은 임차인의 영업 허가 및 신고에 필요한 서류가 있을때, 협력해주기로 한다.
- 임차인이 계약금 입금 후 단순 변심으로 계약 해지시 송금된 계약금을 위약금으로 하며, 임대인 해제시에는 계약금의 배액을 배상하기로 한다.
- 현재 설정되어 있는 근저당권 금액 OOO원 이외에 임대인은 임차인 입주일 익일까지 임차인의 대항력 확보에 영향을 줄 수 있는 선순위 저당권 등을 설정 할 수 없다.
- 임차인은 화재 보험에 가입하기로 한다.
- 임차인은 해당 임대물건 부지 지하에 산업 폐기물이나 쓰레기 등 어떠한것도 매설하지 않기로 하며, 임대차기간 종료시 원상복구하기로 한다. 미 복구시에는 보증금에서 폐기물 처리비용 및 원상복구 비용을 공제하고 반환한다.
- 월 차임은 부가세 포함하여 OOO원이며, 임대인 OOO에게 입금(농협 119-112-114) 하기로 하며, 임대인은 임차인에게 세금계산서를 발행해주기로 한다.
- 본 임대차 기간 내에 공장 사용시 발생하는 민원, 행정처분, 과태료 등은 임차인이 책임지기로한다.
- 기타 본 계약에서 정하지 아니한 사항은 부동산 관련 법규 및 관례에 따르기로 한다.
이상으로 공장매매시(토지) 특약으로 당장 활용 가능한 문구 100개에 대한 글을 마치겠습니다. 감사합니다.